Aussi bien pour le locataire que le sous-locataire, la sous-location de bureaux peut constituer une solution très avantageuse et pratique. Il faut toutefois veiller à respecter un certain nombre de règles et effectuer l’opération avec l’accord du propriétaire des lieux.
Qu’est-ce que la sous-location de bureaux ?
La sous-location est un contrat de bail par lequel le locataire, qui devient à son tour bailleur, cède son local ou bureau à un tiers, appelé alors sous-locataire. La sous-location peut alors être partielle ou totale et nécessite obligatoirement l'accord préalable du propriétaire.
Les conditions à remplir pour que le contrat soit valide
Dans un premier temps le locataire doit s'assurer qu'une clause du contrat stipule bien que le propriétaire l'autorise à sous louer son local. Dans le cas contraire il doit obtenir l'accord exprès du propriétaire, et ce de manière écrite. En cas de refus, le propriétaire n'est pas tenu de donner une explication.
Lorsque le locataire a obtenu l’autorisation du propriétaire pour sous-louer les locaux, il est tenu d'informer le propriétaire de son désir de le faire. Il doit le lui signifier par le biasi d’un huissier ou avec une lettre recommandée avec accusé de réception. En d’autres termes, le locataire invite le propriétaire à concourir à l'acte de sous-location. Le propriétaire dispose alors d'un délai maximum de 15 jours pour indiquer s'il souhaite effectivement concourir à l'acte ou s’il s’y oppose.
Si ces deux conditions ne sont pas respectées le propriétaire peut alors résilier le bail du locataire sur le fondement d'une clause libératoire, demander la résiliation judiciaire du bail ou refuser le renouvellement du bail pour motif légitime et sérieux, sans aucun versement d'indemnité.
Les relations entre propriétaire, locataire et sous-locataire
Une fois le contrat de sous-location signé, la situation entre le locataire et le propriétaire est inchangée. Cependant, si le montant de la sous-location est supérieur à celui de la location, le propriétaire est en droit de procéder à un réajustement proportionnel, afin de rééquilibrer les deux montants.
D'autre part, le locataire devient un bailleur vis-à-vis du sous-locataire, qui est alors lui-même considéré comme locataire à son égard. Leurs droits et obligations sont régis par le Code de Commerce et dépendent du bail qu'ils ont signé, qu’il soit commercial ou de courte durée.
En revanche, le sous-locataire et le propriétaire initial ne sont aucunement liés. Le propriétaire peut toutefois exercer une action directe envers le sous-locataire s'il ne paie pas ses loyers au locataire.
Exemple de convention de sous-location
Entre les soussignés
La société (indiquer le nom complet) ayant son siége social (indiquer adresse complète) inscrite à la (sous-)préfecture de (localité) sous le n° représentée par M. (indiquer nom) son président.
ou M. (indiquer nom et domicile)
ci-après dénommée le locataire principal d'une part
et
L'association (indiquer le nom complet) ayant son siége social (indiquer adresse complète) inscrite à la (sous-)préfecture de (localité) sous le n° représentée par M. (indiquer nom) son président
ci-après dénommée le sous-locataire d'autre part,
Il est rappelé ce qui suit
le ../../…., M. (indiquer nom et domicile du propriétaire) a donné à bail à (indiquer nom du locataire principal) les locaux situés (indiquer l'adresse) à usage (habitation/dépôt/bureaux) consistant en (décrire les locaux).
Ce bail a été consenti pour une durée de .. années à compter du (date de début du bail) moyennant un loyer mensuel de .. (indiquer la somme en chiffres et en toutes lettres) euros.
Le sous-locataire reconnaît avoir connaissance des conditions et charges du bail dont une copie est annexée à la présente convention.
Le propriétaire des locaux loués à autorisé la sous-location par courrier du (date)
Il a été convenu et arrêté ce qui suit
Article 1 - objet du bail
Le locataire principal sous-loue l'ensemble (une partie) des locaux situés (indiquer adresse) comprenant (indiquer avec précision la consistance des locaux) au sous-locataire.
Article 2 - durée du bail
La présente convention de sous-location est conclue pour une durée de .. années (mois) qui ne pourra, en toute hypothèse, excéder celle du bail principal.
Chacune des parties aura la faculté d'y mettre fin à tout moment sans indemnité par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, sous réserve de respecter un préavis de .. mois.
Article 3 - loyer
La présente sous-location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel de .. (indiquer la somme en chiffres et en toutes lettres) euros payable avant le .. de chaque mois au domicile du locataire principal.
Le montant du loyer fait l'objet d'une indexation identique à celle du loyer principal.
Le sous-locataire remboursera au locataire principal sur justificatifs les charges, taxes et impôts lui incombant au prorata de la surface occupée. Il s'oblige également à acquitter toute consommation personnelle (eau, gaz, électricité, téléphone) et tout abonnement y afférent.
Article 4 - destination des lieux
Le sous-locataire s'engage à n'exercer dans les lieux loués que l'activité (préciser les activités concernées).
Article 5 - État des lieux
Un état des lieux sera dressé contradictoirement entre les parties lors de l'entrée dans les lieux. Il demeurera annexé au présent contrat. (on pourra demander à un huissier d'établir ce état - indiquer la partie qui acquittera les frais) .
Le sous-locataire s'engage à prendre les locaux dans l'état où ils se trouvent lors de l'entrée dans les lieux, à les entretenir en bon état de réparations locatives et de menu entretien pendant la durée du bail et à les rendre dans l'état où il les a reçus à l'issue du présent contrat.
Le sous-locataire ne pourra entreprendre aucune transformation sans le consentement écrit du sous-locataire et du propriétaire.
Article 6 - Assurances
Le sous-locataire s'oblige à souscrire une police d'assurance garantissant les locaux loués pendant toute la durée du bail contre les risques locatifs habituels et contre les risques pouvant naître de l'exercice de son activité associative.
La police souscrite devra comporter une clause de renonciation à tout recours contre le loueur et ses assureurs.
Article 7 - cession et sous-location
Le sous-locataire ne pourra céder son droit à la présente sous-location. Il ne pourra pas non plus sous-louer ou prêter les présents locaux.
Article 8 - Dépôt de garantie
A titre de dépôt de garantie, le loueur reçoit à ce jour la somme de .. (indiquer la somme en chiffre et en toutes lettres) euros. Elle sera restituée au sous-locataire en fin de bail après remise des clés et état des lieux contradictoire.
Article 9 - clause résolutoire
En cas d'inexécution de l'une des clauses de la présente convention et notamment à défaut de paiement à son échéance du loyer, le louer se réserve le droit de résilier de plein droit le présent contrat après mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception
Article 10 - Élection de domicile
Pour l'exécution du présent contrat, le sous-locataire fait élection de domicile dans les locaux loués et le loueur à (indiquer adresse)
Fait à …, le ../../.... en deux originaux dont un est remis au sous-locataire
signature des parties précédée de la mention "Lu et approuvé".
Le locataire principal, le sous-locataire
MODELE DE LETTRE DE DEMANDE AU BAILLEUR DE CONCOURIR A L’ACTE DE SOUS-LOCATION
Civilité Nom Prénom
Dénomination de la société
Adresse
Code postal/ ville
N°tél
Date
Lettre recommandée avec accusé de réception
Objet : Demande de concours à l’acte de sous location des locaux
Madame, Monsieur,
Nous avons conclu ensemble un bail commercial d’une durée de neuf années pour des locaux commerciaux sis au _________ (Adresse) à _________ (Ville).
L’article ____________ (Numéro de l’article du bail qui interdit la sous location) stipule que _____________ (Reproduire la disposition relative à l’interdiction de sous louer les locaux).
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du ___________ (Date) je vous ai notifié mon intention de sous louer une partie des locaux commerciaux, ce que vous avez accepté par lettre en date du ____________ (Date).
Aussi, par la présente je vous invite à concourir à l’acte de sous location des locaux commerciaux. Nous vous invitons à vous rendre au _________ (Adresse) à __________ (Ville), le ___________ (Date), pour signer ensemble l’acte de sous location.
Dans l’attente de vous lire, je vous prie d’agréer, Madame, Monsieur, l’expression de mes sentiments distingués.
Signature
