Une société civile immobilière est une société ayant un objet immobilier, sans but commercial et qui est constituée entre deux personnes au minimum, même si la loi ne prévoit aucun maximum. Peuvent être associées des personnes physiques avec des personnes morales, ou alors des personnes morales entre elles ou encore des personnes physiques uniquement. Comme pour toute société, les propriétaires de la SCI détiennent des parts.
La création d’une SCI peut être une solution pour acheter à plusieurs, et en particulier pour les couples non mariés.
Ce statut juridique plus souple que l’indivision leur permet d’être copropriétaires de leur résidence principale.
En cas de décès de l’un des associés, ses héritiers récupèrent ses parts et non le bien. Ils ne peuvent donc vendre le logement sans l’accord de l’associé survivant.
Ce statut facilite le partage de l’usufruit par le biais d’un achat croisé et offre également des garanties en cas de séparation. Les associés peuvent continuer à partager leur bien ou céder leur part à l’autre.
Le statut de SCI peut également être utile à un couple marié car elle prend en compte l’inégalité des apports. Elle propose ainsi une alternative au régime de communauté des biens.
Une SCI familiale intégrant des descendants permet d’organiser une succession par le biais de donations. Des parents peuvent, par exemple, céder des parts à leurs enfants tous les 10 ans, sans dépasser le seuil d’exonération de droits de succession.
La cession de parts d’une SCI est soumise aux droits de succession, toutefois le fisc accorde une décote d’environ 10 % sur la valeur réelle du bien.
En tant que personne morale, une SCI ne peut pas bénéficier des crédits réservés aux personnes physiques pour l’achat d’une résidence principale (PEL, prêt à taux zéro renforcé…)
De même, elle ne bénéfice d’aucun délai de réflexion ni de rétractation pour l'achat d'un bien immobilier (article L271-1 du Code de la construction et de l’habitation).
Les associés sont responsables sur leurs biens propres des dettes contractées par la Société pendant leur présence dans la SCI et même après l’avoir quittée. Cette responsabilité s’exerce proportionnellement à leur participation, voire sur l’ensemble de la dette en cas de non solvabilité des autres associés.
Les biens immobiliers sont la propriété de la société, non des associés. Toute décision est donc prise en commun, ce qui peut être source de discussion, voire de mésentente entre les membres de la SCI.
