Il est important de noter qu’il existe une hiérarchie juridique dans le cadre de la résiliation d’un bail commercial. En effet, locataires et propriétaires ne jouissent pas des mêmes droits en ce qui concerne la résiliation. Ainsi il est important de comprendre les différentes possibilités à la disposition des différents acteurs (bailleurs et locataires) pour mettre fin à un bail commercial.
Tout d’abord, force est de constater qu’un bail commercial ne concerne qu’exclusivement les locaux, au sein desquels une activité commerciale est réalisée.
Nombreux sont ainsi les motifs conduisant à la résiliation de bail (loyers impayés, non respect du contrat de bail de la part du bailleur, travaux mentionnés au contrat de bail non effectués…) ; ces motifs venant aussi bien de la part des bailleurs que des locataires.
Ainsi, deux grandes options de résiliation existent : celles à l’initiative du locataire, celles à l’initiative du bailleur.
En effet, le bailleur peut décider de mettre un terme au bail à chaque échéance triennale, s’il effectue une construction ou la reconstruction de travaux dans le cadre d’une construction immobilière.
En revanche, ceci n’est possible que si le bailleur et le locataire se signifient mutuellement leur congé via un huissier, au mois 6 mois à l’avance la résiliation du bail.
A l’inverse, le locataire peut résilier son bail tous les 3 ans, à moins que les parties contractantes soient d’accord. Autre possibilité, le locataire peut céder son droit au bail à une nouvelle entité locatrice (à titre onéreux)
La démarche de résiliation lorsque l’on est locataire est une démarche extrajudiciaire, et lors de cette démarche il faut envoyer un acte extrajudiciaire, qui se fait comme expliqué ci-dessus via un huissier.
Pour la remarque, lorsque l’on est dans le cadre de la création d’entreprise et que le sujet immobilier n’est la priorité absolue, il est recommandé aux jeunes sociétés de se placer dans le cadre d’un bail dérogatoire (ou bail précaire), bail qui ne donne droit à aucune indemnité d'éviction dans le cas ou le bailleur signifie son congé au locataire.
De nombreux conseils pratiques peuvent être adressés tout comme l’appui d’un professionnel (notaire, expert-comptable, avocats), pour l’établissement d’un bail commercial par exemple.
Voici ci-après un exemple type de lettre à effectuer pour résilier un bail de location à usage commercial:
Madame, Monsieur,
Je suis locataire du local à usage commercial situé au ……………….(adresse complète)………………… .
Par la présente, j’ai le regret de vous annoncer que je souhaite résilier le bail commercial que j’ai signé le ……….… (date)………… Aussi, en respect de l'article L145-4 du Code de commerce la résiliation sera effective le …...…..(date)………., date à laquelle l’état des lieux pourra être établi. Conformément à cet article, modifié par Loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 (- art. 45 JORF 16 juillet 2006) :
La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.
Toutefois, à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9.
Le bailleur a la même faculté s'il entend invoquer les dispositions des articles L. 145-18, L. 145-21, L. 145-23-1 et L. 145-24 afin de construire, de reconstruire ou de surélever l'immeuble existant, de réaffecter le local d'habitation accessoire à cet usage ou d'exécuter des travaux prescrits ou autorisés dans le cadre d'une opération de restauration immobilière et en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain.
Le preneur ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite du régime social auquel il est affilié ou ayant été admis au bénéfice d'une pension d'invalidité attribuée dans le cadre de ce régime social a la faculté de donner congé dans les formes et délais de l'article L. 145-9.
Les dispositions de l'alinéa précédent sont applicables à l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée, ou au gérant majoritaire depuis au moins deux ans d'une société à responsabilité limitée, lorsque celle-ci est titulaire du bail.
Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de ma considération distinguée.
Fait le : ................(date)...................
Signature : ....................................
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------Article L145-18
Modifié par Ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005 - art. 29 JORF 9 décembre 2005 en vigueur le 1er octobre 2007
Le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail pour construire ou reconstruire l'immeuble existant, à charge de payer au locataire évincé l'indemnité d'éviction prévue à l'article L. 145-14.
Il en est de même pour effectuer des travaux nécessitant l'évacuation des lieux compris dans un secteur ou périmètre prévu aux articles L. 313-4 et L. 313-4-2 du code de l'urbanisme et autorisés ou prescrits dans les conditions prévues audits articles.
Toutefois, le bailleur peut se soustraire au paiement de cette indemnité en offrant au locataire évincé un local correspondant à ses besoins et possibilités, situé à un emplacement équivalent.
Le cas échéant, le locataire perçoit une indemnité compensatrice de sa privation temporaire de jouissance et de la moins-value de son fonds. Il est en outre remboursé de ses frais normaux de déménagement et d'emménagement.
Lorsque le bailleur invoque le bénéfice du présent article, il doit, dans l'acte de refus de renouvellement ou dans le congé, viser les dispositions de l'alinéa 3 et préciser les nouvelles conditions de location. Le locataire doit, dans un délai de trois mois, soit faire connaître par acte extrajudiciaire son acceptation, soit saisir la juridiction compétente dans les conditions prévues à l'article L. 145-58.
Si les parties sont seulement en désaccord sur les conditions du nouveau bail, celles-ci sont fixées selon la procédure prévue à l'article L. 145-56.
NOTA:
L'article 41 de l'ordonnance n° 2005-1527 énonce : " La présente ordonnance entrera en vigueur à des dates fixées par décret en Conseil d'Etat et au plus tard le 1er juillet 2007. "
Le décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007, en son article 26 fixe cette date au 1er juillet 2007, sous les réserves énoncées dans ce même article 26.
En dernier lieu, l'article 72 de la loi n° 2007-209 du 19 février 2007 reporte la date limite d'entrée en vigueur de l'ordonnance au 1er octobre 2007.
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