Le bail précaire, aussi appelé bail commercial dérogatoire, se différencie du bail commercial classique, ou bail 3/6/9, utilisé le plus fréquemment mais impliquant un certain nombre de contraintes. Le bail précaire répond donc à un besoin de flexibilité du fait qu’il engage le locataire sur une plus courte durée.
Quelles différences entre bail précaire, bail commercial classique et convention d’occupation précaire ?
Le bail commercial (voir dossier sur le bail commercial, aussi appelé bail 3/6/9), confère au locataire un droit de renouvellement ou, à défaut, un indemnité d’éviction dans la mesure où il respecte un rythme triennal, le locataire ne peut donner congé qu’au bout de 3, 6 ou 9 ans. En revanche, le bail dérogatoire, ou bail précaire, ou « bail de 23 mois », ou encore bail de courte durée, constitue, en substance, un bail dont la durée ne peut excéder deux ans, sans minimum de durée, selon l’article L 145-5 du code du commerce. Il permet donc de s’affranchir du rythme triennal du bail commercial, lequel peut s’avérer contraignant. Le bail précaire, de par la moindre contrainte de durée qu’il impose, est donc particulièrement adapté aux jeunes entreprises, qui ne peuvent prévoir à trois ans ses besoins immobiliers. L’entreprise peut, en effet, difficilement prévoir une croissance rapide de ses effectifs. Le bail précaire n’impose pas de minimum de durée, il permet donc de « tester » sans s’engager. A l’expiration du délai défini entre le locataire et le bailleur, inférieur ou égal à deux ans, le bail précaire peut alors se transformer en bail commercial classique. Notez toutefois que le locataire est tenu de respecter la durée du bail initialement prévue, sous peine d’être redevable du paiement des loyers jusqu’à expiration du bail dérogatoire. Le bail précaire est à différencier de la convention d'occupation précaire qui a en apparence toutes les caractéristiques essentielles du bail : elle confère un droit d'occupation d'un local déterminé, moyennant le versement d'un certain loyer. Elle en diffère cependant par sa fragilité : le caractère précaire de la situation de l'occupant doit être justifié dans la convention par des motifs sincères et légitimes. Par exemple, le propriétaire peut être amené à conclure une convention de ce type dans l'attente d'une expropriation pour cause d'utilité publique ou de travaux de démolition différés. Par suite, l'occupant ne sait pas à quel moment son bail prendra fin. Le terme prévu est en général un événement qui peut intervenir à tout moment et dont la date ne peut être précisée à l'avance. Le locataire ne bénéficie d'aucun droit au renouvellement de sa convention.
Quelles sont les caractéristiques du bail précaire ?
Il n’est possible de signer un bail de courte durée que lors de l’entrée du locataire dans les locaux, et jamais suite à un bail commercial classique, i.e. un bail 3-6-9. Pour que le bail précaire soit valide, il faut que les deux parties s’expriment clairement sur leur volonté de déroger au statut des baux commerciaux. On conseille donc vivement d’insérer une clause au contrat mentionnant expressément l’article L 145-5 du code du commerce. Un bail précaire dure tout au plus 24 mois. Il est possible de prévoir moins que cette période. Si le bail le prévoit, il est possible de mettre fin à ce bail précaire avant l’échéance définie préalablement, selon les conditions décidées par les deux parties. L’annonce de la résiliation se fera par lettre recommandée avec avis de réception en respectant un délai de trois mois en règle générale.
Quels sont les avantages du bail précaire ?
Pour le propriétaire, le bail précaire n’oblige aucunement au renouvellement du bail au profit du locataire, ni même à lui verser d’indemnités en cas de non-renouvellement. Si un second bail est signé à l’issue du bail dérogatoire, le loyer n’est pas plafonné, contrairement au cas du bail commercial classique. Pour le locataire, l’avantage principal est l’absence d’engagement de longue durée. En effet, le bail dérogatoire lui permet d’exercer une activité commerciale pendant une courte durée et de cesser à la fin de cette période si l’affaire ne s’avère pas rentable.
Quelle suite à l’issue d’un bail précaire ?
Au terme du bail, le locataire peut continuer à occuper les lieux, le bail est alors requalifié en bail 3.6.9. S’il n’existe pas d’accord entre les deux parties, la valeur du loyer sera basée sur la valeur locative du bien. Le propriétaire doit envoyer un congé au locataire avant échéance du bail précaire, et éventuellement une mise en demeure de quitter les lieux si la nécessite se présente. Le locataire peut également s’opposer au départ du locataire, lequel se trouverait engagé par un bail commercial classique, et ne pourrait alors donner congé qu’à l’issue d’un période de trois ans. Notez qu’il est possible d’enchaîner les baux précaires, à condition que cela bénéficie au même locataire, pour les mêmes locaux, et que la durée totale des baux n’excède pas deux ans. Il est donc strictement impossible de conserver un statut de bail précaire plus de deux ans, pour un même lieu.
Qui doit s’occuper des travaux ?
La réparation de dommages, ou l’exécution de travaux, est du ressort du propriétaire, dans la mesure où l’élément fait partie du clos et du couvert, et que les dommages ne sont pas causés par l’usage du locataire. Veillez toutefois à bien vérifier votre bail, qui pourrait contenir une clause contraire. Soyez vigilants sur le traitement des articles 605 et 606 du code civil dans le bail. En définitive, si les travaux ne sont pas trop chers, un compromis entre les deux parties est souvent l’usage.
EXEMPLE DE CONTRAT
L'exemple ci-dessous a été volontairement tronqué (avec des ***). Un modèle complet au format word est téléchargeable en cliquant sur le bouton ci-dessus ou ci-dessous.
ENTRE LES ***: D'une part, M.X [nom, prénoms, date et lieu de naissance, nationalité, profession] demeurant à…………. S’il s’agit d’une ***, il convient d’indiquer la raison sociale exacte, la forme de la société, l’adresse de son siège social, le numéro RCS et le représentant légal [nom et prénoms du gérant, du président-directeur général ou du mandataire dûment habilité].* Ne pas oublier, éventuellement, le nu-propriétaire, l’usufrutier, tous les membres de l’indivision. Ci-après dénommé le bailleur, Et d'autre part, Monsieur Y [nom, prénoms, profession, indication de l’état civil de l’épouse, le cas échéant, et de la forme du contrat de mariage, s’il existe], ***…………[même observations que précédement s'il s'agit d'une société] Ci-après dénommé le preneur,
IL A ETE CONVENU CE QUI ***: Par les présentes M.X (même observation que ci-dessus s'il s'agit d'une société) fait bail et donne à loyer à M.( et Mme) Y preneur(s) (solidaires) qui accepte(nt), les lieux ci-après désignés, dépendant d’un immeuble dont il est propriétaire.
IL A ***ÉTÉ RAPPELÉ QUE :......... [énoncer les conditions qui président à la conclusion de cette convention d’occupation précaire. ]. Dans cette situation, les parties déclarent expressément que le présent bail n’est pas soumis aux dispositions des articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce. Le preneur reconnaît qu’en conséquence, il ne pourra pas bénéficier du droit au renouvellement du présent bail à son terme, ni d’aucune indemnité du fait de l’absence de ***du présent bail.
Article premier : ***
Le bailleur donne par les présentes au preneur qui accepte les locaux dont la désignation suit dépendant d'un immeuble sis à .......... (Faire la désignation très complète des locaux commerciaux et d’habitation, avec mention des dépendances [cave, grenier, courette, etc.] et des annexes dont le preneur aura la jouissance commune [passage, w-c, etc.] ). Ainsi que le tout existe et comporte, sans aucune exception ni réserve, le(s) preneur(s) déclarant bien connaître les lieux pour les avoir vus et visités en vue du présent acte.
Article 2 : Durée
Le ***est *** et accepté pour une durée de………… [2 ans au plus] qui commencera à courir le………… pour se terminer irrévocablement le………… sans que le bailleur ait à donner congé. Il est en outre précisé que la présente location est consentie et acceptée dans les conditions prévues par l’article L.145-5 du code de commerce.
Article 3 : Charges et conditions
Le présent bail est, en outre, consenti et accepté sous les charges et conditions générales suivantes que le preneur *** à exécuter et accomplir, notamment:
a)De prendre les lieux loués dans l’état où ils se trouveront le jour de l’entrée en ***sans pouvoir exiger, à quelque époque et sous quelque prétexte que ce soit, aucune réparation ou amélioration, ni aucune réduction du loyer de ce chef. Au plus tard un mois après l’entrée de la société locataire dans les lieux, il sera dressé un état des lieux, ***, entre les parties et à leurs frais. À défaut les lieux seront réputés avoir été livrés en bon état. Le preneur fera, à ses frais pendant le cours du bail, tous travaux d’entretien, de réfection et de ***de toute nature qui seront **, y compris les clôtures, carrelages, fermetures, rideaux de fer, **, parquets, serrurerie, plomberie, appareils sanitaires, etc. cette liste étant seulement énonciative et nullement limitative. Le preneur fera également, à ses frais, tous travaux de mise en conformité, tous aménagements, installations, constructions, réparations et autres qui seraient prescrits ou viendraient à être prescrits par une législation ou une réglementation quelconque, ou exigés par l’Administration notamment en matière de protection de l’environnement, d’hygiène ou de sécurité des ateliers, magasins et bureaux, eu égard à l’activité exercée par le preneur dans les lieux loués, de façon que le bailleur ne soit jamais inquiété à ce sujet.
b)De laisser le ***, ou toutes personnes qu’il déléguera, pénétrer dans les lieux loués, toutes les fois que bon lui semblera, pour juger de leur état et aussi pour assurer l’entretien périodique de toutes les installations.
c)***
d)De souffrir que le bailleur fasse exécuter aux frais du preneur dans les lieux loués tous travaux de réparation qui s’avéreraient nécessaires, le tout sans pouvoir prétendre à aucune indemnité ou *** de loyer, quelle que soit la durée des travaux, excéderait-elle quarante jours.
e)*** toutes les charges de l’immeuble, outre les contributions personnelles du locataire, de taxe professionnelle, ou toutes celles qui leur seraient substituées, les taxes de toutes natures, ordures ménagères, déversement à l’égout, balayage, impôt foncier, taxes sur les bureaux, autres impôts, etc., ou toutes celles qui viendraient à les remplacer de manière que le bailleur ne soit jamais inquiété ni recherché à ce sujet et qu’en toute hypothèse le loyer ci-après fixé soit perçu net de toutes charges réelles quelconques, à la seule exclusion des impôts susceptibles de grever les revenus de la location, qui sont et ***à la charge du bailleur.
*)De faire ramoner et nettoyer sous sa responsabilité, toutes les fois qu’elles en auront besoin et au moins une fois l’an, toutes les cheminées dépendant de la location et ne pouvoir se servir de poêles à combustion lente ainsi que de faire nettoyer les chenaux et gouttières.
g)De ne *** ni faire établir aucun étalage extérieur qui soit en contradiction avec les autorisations administratives ou le règlement de copropriété ni salir et dégrader l’environnement. Le ***jouira du droit d’enseigne sur les surfaces qui seront délimitées en accord avec le bailleur. Une enseigne ***ne pourra être utilisée qu’après approbation expresse du bailleur, sous réserve des autorisations administratives et de ***des copropriétaires. Le preneur sera seul responsable des accidents occasionnés par les enseignes placées par lui. Il devra s’assurer à ce titre et en justifier au bailleur.
h)De ne rien faire qui puisse nuire à la tranquillité ou à la jouissance paisible des autres occupants ou des voisins de l’immeuble, tant en raison de son activité qu’à l’occasion des livraisons ou des allées et venues du personnel employé.
i)De ***, lors de l’abandon des lieux, à quelque époque et pour quelque cause que ce soit, toutes installations, toutes améliorations, augmentations et embellissements, sans indemnité et en bon état, à moins que le bailleur ne réclame le rétablissement de tout ou partie des lieux dans leur état primitif. Les travaux de rétablissement, s’ils doivent avoir lieu, seront effectués sous le contrôle de l’architecte du bailleur, *** preneur.
j)Souscrire tous abonnements à l’eau, au gaz, à l’électricité et au téléphone, en payer régulièrement les primes et cotisations à leurs échéances, de façon que le ***ne soit pas inquiété à ce ***et supporter toutes les réparations qui deviendraient nécessaires aux compteurs, aux canalisations ainsi qu’à tous les robinets. Ne demander aucune indemnisation en cas d’arrêt des fournitures d’eau, de gaz et d’électricité ou pour tout autre cas de force majeure.
k)Ne pouvoir invoquer la responsabilité du bailleur en cas de vol, cambriolage ou tout autre acte délictueux commis par un **dans les lieux loués ou leurs dépendances.
l)D’exploiter ***dans les lieux loués, de façon continue, un fonds de commerce de…………
m)Il devra obtenir tous agréments ou autorisations nécessaires à l’exercice de son activité s’il y a lieu.
n)De ne pouvoir installer: stores extérieurs, tentes, marquises, auvents ou dispositifs analogues sans une autorisation écrite et préalable du bailleur ainsi que du syndicat des ***et de l’administration concernée, à charge de veiller à leur solidité et de les entretenir en bon état : leur responsabilité civile sera engagée, à l’exclusion de celle du bailleur, de la copropriété et de l’administrateur, du fait de la mise en place, de l’existence et du fonctionnement ***installations; toutefois, ils auront le droit de disposer d’une enseigne professionnelle, sur la façade et à plat, enseigne qui pourra être lumineuse : elle devra être solide et entretenue en bon état.
o)De rembourser au ***sa quote-part de la totalité des charges, taxes, impôts et prestations de toute nature afférentes aux locaux loués, y compris honoraires du syndic de l’immeuble et de gestion.
Article *: Assurances
a)L’ensemble ***sera assuré dans sa totalité en valeur de reconstruction à neuf, contre les risques d’incendie, d’explosion, tempête, ouragan, dégâts des eaux, cyclone, chute d’appareils de navigation aérienne, contre les risques de grèves, émeutes, mouvements populaires, actes de terrorisme et de sabotage.
b)Le preneur déclare *** son affaire personnelle de la couverture des risques précités et du paiement régulier des primes y afférentes, dont il justifiera auprès du bailleur. Le preneur ** au bailleur un exemplaire des conditions particulières de la police.
c)Le preneur devra déclarer ***à l’assureur, d’une part, au bailleur, d’autre part, tout sinistre, quelle qu’en soit l’importance même s’il n’en résulte aucun dégât apparent. Dans le cas où, à la suite d’un incendie, d’une explosion quelle qu’en soit l’origine, d’un sinistre quelconque, les locaux ***à bail viendraient à être détruits, partiellement ou en totalité, ou rendus inutilisables, la présente convention, par dérogation aux dispositions de l’article ***du code civil, ne serait pas résiliée et continuerait à produire tous ses effets. En conséquence, le bailleur s’engage à procéder à la reconstruction à neuf du bâtiment et à affecter à cette fin la totalité de l’indemnité qui lui serait versée par l’assureur. Le bailleur devra effectuer cette reconstruction en surface développée équivalente, dans le respect des règlements d’urbanisme en vigueur, à l’aide de matériaux de qualité équivalente. Pendant toute la durée de la reconstruction des locaux totalement ou partiellement détruits, le preneur acquittera régulièrement le montant de son loyer, en principal et accessoires s’il en existe. *** justifier de la souscription d’une police d’assurance à une compagnie notoirement solvable garantissant cette éventualité et déléguer au profit du bailleur le versement du montant des loyers jusqu’à réintégration dans les lieux.
d)Pour le cas où, en *** étrangères au bailleur, et dans un délai d’un an, la reconstruction à l’équivalent s’avérerait impossible et même dans le cas où elle ne le serait que partiellement, le présent contrat de bail se trouvera résilié sans indemnité aucune pour le preneur, l’entier bénéficie des indemnités d’assurances immobilières restant acquis au bailleur.
e)Le ***fera, en outre, son affaire personnelle de tous dommages causés aux aménagements qu’il effectuera dans les locaux donnés à bail ainsi que ceux causés au mobilier, matériel, marchandises et tous objets lui appartenant ou dont il sera détenteur à quelque titre que ce soit, en renonçant à tous recours contre le bailleur. Il assurera les risques propres à son exploitation, à une compagnie notoirement solvable [incendie, explosion, dégâts des eaux, etc.] . Il fera enfin garantir les conséquences pécuniaires des responsabilités qu’il pourrait encourir à l’égard des voisins et des tiers en général. Ces polices devront comporter une clause de renonciation à ***contre le bailleur.
f)Le preneur souscrira également un abonnement « Prévention et Contrôle Incendie » auprès d’un organisme agréé par l’Assemblée plénière des sociétés d’assurance contre l’incendie [facultatif] . Il devra justifier de l’ensemble de ces contrats ou de notes de ***dans le mois de son entrée en jouissance.
Article 5 : ***
Le preneur ne pourra ***en aucun cas son droit au bail; il ne pourra donner son fonds en location-gérance, ni se ***ou domicilier qui que ce soit dans la jouissance des lieux loués.
Article 6 : Sous ***
Le preneur ne pourra sous-louer tout ou partie des locaux donnés à bail ni les prêter, même à titre gratuit [éventuellement : sauf à une société de son groupe] . Il ne pourra donner son ***en location-gérance, ni se substituer ou y domicilier qui que ce soit.
Article 7 : Loyer
Lors de la ***du bail, le preneur s'engage à payer un droit d'entrée de ...... euros, correspondant (choisir entre l'une ou l'autre des formules) à un ***/à une indemnité destinée à dédommager le bailleur de la perte de la jouissance de son local (Il est primordial de préciser le statut juridique de ce droit d'entrée : si le pas de porte est considéré comme une indemnité son montant est sans influence lors de la révision ou du renouvellement du bail, à l'inverse s'il s'agit d'un supplément de loyer il devra être pris en compte dans le *** loyer. Dans cette dernière hypothèse le loyer renouvellé ou révisé sera fixé en prenant pour base l'ancien loyé majoré d'un neuvième du pas de porte par année de bai). Le présent bail est consenti et accepté moyennant un loyer annuel hors taxe de………… €, que le preneur s’oblige à payer au bailleur par trimestre d’avance, à la demande du bailleur, le premier paiement aura lieu le………… pour la période du………… les termes étant payables les………… Le preneur réglera au bailleur, en même temps que le loyer principal, la participation à toutes les taxes [prévoir la taxe sur les bureaux pour les locaux de bureaux en Île-de-France] , impôts, charges et prestations afférentes aux locaux loués existantes ou qui viendraient à être créées, notamment l’impôt foncier dont est ***. Toutes sommes dues par le preneur au bailleur au titre des loyers, charges et impôts quelconques seront payées par chèque (ou virement) . En cas de non-paiement à échéance du loyer dû par le preneur ou de toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n’aurait pas été réglée dans les délais requis, le bailleur percevra de plein droit un intérêt de retard de 10 % sur les sommes dues. *** de recouvrement d’honoraires d’huissiers, engagés par le bailleur seront à la charge exclusive du preneur.
Article 8 : ***TVA
Le bailleur s’engage expressément à opter pour l’assujettissement à la taxe à la valeur ajoutée du loyer ci-dessus fixé afférent aux locaux loués, en application du décret n°67-***du 22 ***. Le preneur s’oblige en conséquence à rembourser au bailleur, en sus du loyer, le montant de la TVA qui figurera sur les factures de loyer qui lui seront ***le premier jour de chaque trimestre à échoir.
Article 9 : Dépôt de ***
Le preneur versera au bailleur au moment de la signature du présent bail la somme de……… € HT *** de loyer pour garantir la bonne exécution des clauses et conditions du présent bail, des réparations locatives et des sommes dues par le preneur, dont le bailleur pourra être rendu responsable. La différence en plus ou en moins sera payée ou restituée après vérification desdites réparations, déménagements, remise des clés et production par le preneur de l’acquit de ses contributions et taxes ou droits quelconques, d’enregistrement notamment. *** de garantie ne sera productif d’intérêts au profit du preneur, le loyer ayant au surplus été fixé en tenant compte de cette disposition. À chaque réajustement de loyer, ce dépôt de garantie sera diminué ou ***, de façon à toujours correspondre à trois mois de loyer. Il est expressément convenu que le preneur ne pourra compenser ce dépôt de garantie avec le dernier terme du loyer dû. [En cas de règlement à terme échu, le dépôt de garantie est de six mois]
Article 10 : Clause ***
À défaut de paiement à son échéance d’un seul ***de loyer, y compris de l’indexation, d’indemnité d’occupation, taxes, ***ou d’une manière générale de toute somme d’argent due au titre du présent bail ou en cas d’inobservation de l’une ***des clauses du présent contrat, et un mois après un simple commandement de payer ou une mise en demeure adressée par acte extrajudiciaire resté sans effet, et exprimant la volonté du bailleur de se prévaloir de la présente clause, le bail sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire et nonobstant toutes offres ou consignations ultérieures. Si, au mépris de cette clause, le preneur refusait de quitter immédiatement les lieux, il y serait contraint en exécution d’une ordonnance rendue par M.le Président du ***de ***, statuant en matière de référé qui, après avoir constaté la résolution du bail, prononcerait l’expulsion du preneur sans délai. En outre, une indemnité d’occupation mensuelle et indivisible égale à la valeur d’un quart d’une annuité du loyer alors en vigueur sera due au bailleur. En cas de résiliation du présent bail pour une quelconque cause imputable au preneur, le dépôt de ***restera acquis au bailleur à titre d’indemnité de résiliation sans préjudice du paiement des loyers dus et tous autres droits et actions en dommages et intérêts. Cette disposition constitue une condition essentielle et déterminante du présent bail, sans laquelle il n’aurait pas été consenti.
Article 11 : ***et réquisition pour ***
***
Article 12 : Etats des ***
***
Article 13 : Restitution des locaux
***
Article 14 : ***du preneur
***
Article 15 : Frais et ***
***
Article 16 : Election de domicile
***
Fait à………… le………… En………… exemplaires originaux [autant d’exemplaires originaux que de parties]
[ Suivent les signatures des parties mentionnées à l’intitulé, précédées de la mention manuscrite : Lu et approuvé. En outre, les parties devront parapher le bas de chaque page, en y apposant leurs initiales. Les mots rayés figurant dans le texte du bail devront également faire l’objet d’un paraphe en marge]
Annexes
- Annexe 1 : Copie du plan local d'urbanisme ou de la lettre de la mairie renonçant à l'exercice de son droit de préemption
- Annexe 2 : Etats des ***naturels et technologiques
- Annexe 3 : Extraits de documents ou cartes géographiques
- Annexe 4 : Dossier technique amiante
- Annexe 5 : Diagnostic de risque d'exposition au plomb (facultatif)
- Annexe 6 : Etat parasitaire ou certificat de recherche de termites (facultatif)
