Le contrat de location de locaux pour votre entreprise relève le plus souvent d’un bail commercial, que l’on appelle aussi bail 3/6/9. Différent du bail professionnel, le bail commercial classique impose un certain nombre de contraintes qu’il faut connaître.
Bail commercial et bail professionnel : quelles différences ?
Le bail professionnel : C’est un contrat de location portant sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une profession libérale. Le bail professionnel concerne les professions libérales. (médecins, chirurgiens, sages-femmes, pédicures…). Le bail professionnel n’est pas un bail d’habitation, mais on peut distinguer deux hypothèses. - Le bail mixte : Le professionnel exerce dans une partie de son logement, le bail sert donc à la fois à usage d’habitation et professionnel. - Le bail exclusivement professionnel : Le local sert uniquement à travailler pour ceux qui ont besoin de plus d’espace. Cette distinction est très importante car elle détermine la législation applicable. Que ce soit un bail exclusivement professionnel ou un bail mixte, le futur occupant est dans l’obligation d’informer le propriétaire de la destination qu’il entend donner aux locaux. La durée du contrat initial impose une durée au moins égale à 6 ans. Le dépôt de garantie est en principe égal à trois mois de loyers hors charges. En ce qui concerne les charges, le contrat de bail définit le plus souvent les charges qui doivent être supportées par le preneur. Le locataire a le droit de céder et de sous louer les locaux sauf si la clause l’interdit. Pour mettre fin au bail, il faut donner congé à l’arrivée du terme. A défaut le bail est reconduit pour une durée au moins égale à six ans. A la différence des autres réglementations en matière de locations, le congé n’a pas à être motivé. En cour de bail le congé peut être donné par le locataire. Au niveau de la fiscalité, le bailleur doit déclarer les revenus qu’il tire de la location des locaux à usage professionnel dans la catégorie des revenus fonciers. Le preneur peut déduire le montant des loyers de ses revenus professionnels, imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. De plus, le loyer d’un bail professionnel est soumis aux différentes taxes, TVA, taxe foncière et taxe annuelle. Le bail commercial Un bail commercial, ou bail 3/6/9 porte obligatoirement sur des locaux à usage commercial ou artisanal. Les locataires signataires d’un bail commercial sont donc les commerçants, chefs d’entreprise, artisans. Donc le statut du bail commercial ne peut s’appliquer à un locataire non commerçant même si le local a lui même un caractère commercial.
Qui a le droit de bénéficier d’un bail commercial ?
Pour bénéficier du statut des baux commerciaux, il faut être immatriculé au répertoire des métiers (RM) ou au registre du commerce et des sociétés (RCS) et être en activité.
Les caractéristiques d’un bail commercial
Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Mais une durée supérieure peut être décidée par les parties. En ce qui concerne la résiliation, le bailleur ne peut pas donner congé avant l’expiration du bail. Toutefois dans des conditions très limitatives le propriétaires peut donner congé au bout de trois ans moyennant une indemnité d’éviction ou en proposant au locataire un local de remplacement. Le locataire peut, quant à lui, résilier le bail tous les trois ans avec un préavis de 6 mois donné par acte d’huissier (congé), ou à tout moment s’il est question de départ à la retraite ou d’invalidité, mais toujours en respectant ce préavis de 6 mois. Quand au dépôt de garantie ne il ne doit pas dépasser deux termes de loyer. Ainsi, lorsque le loyer est payable par trimestre deux termes correspond à six mois de loyer, et pour un paiement mensuel cela correspond à deux mois de loyer. Sachez toutefois que le bail ne prend pas fin automatiquement au bout de 9 ans, Il faut un congé du bailleur par acte d’huissier ou à défaut une demande de renouvellement du locataire par acte d’huissier, appelé acte extra-judiciaire, et non simplement une lettre recommandée avec accusé de réception. Pour pouvoir prétendre au renouvellement, le locataire doit remplir certaines conditions : être titulaire du bail et propriétaire du fond, il doit avoir exploité le fond au moins pendant les trois dernières années précédent l’expiration du contrat et doit être inscrit au registre du commerce. Il faut savoir que, sans inscription, la protection résultant du statut des baux commerciaux ne s’applique pas. Dans ce cas là, le locataire n’a pas droit au renouvellement de son bail ni à aucune indemnité. Si le bail se poursuit tacitement au-delà de 12 ans, le plafonnement du loyer n'est plus applicable. Le loyer sera alors fixé selon la valeur locative.
Comment sont fixés le loyer et les charges du bail commercial ?
Le loyer initial est fixé contractuellement entre le bailleur et le locataire. En cours de bail, la révision du loyer qui a lieu tous les trois ans ou annuellement est plafonnée à la variation des indices INSEE du coût de la construction. C’est ce même mécanisme qui s’applique en principe à la fin du bail, lors du renouvellement, sauf de nombreuses exceptions qui entraînent le déplafonnement du loyer. La révision du loyer n'est possible que trois ans au moins après la date d'entrée en jouissance du locataire (bail d'origine) ou après le point de départ du bail renouvelé. Tous les trois ans à partir de la date à laquelle le prix du loyer a été modifié, de nouvelles demandes de révisions peuvent être effectuées. Ainsi, les révisions ne correspondent pas forcément aux périodes triennales du bail. La demande de révision doit être effectuée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Le montant du loyer révisé doit correspondre à la valeur locative (article L 145-33 du code de commerce) mais la majoration ou diminution ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction (ICC) intervenue depuis la dernière fixation (article L 145-38 du code du commerce) ou de l’indice des loyers commerciaux (ILC). A la fin du bail, nouveau loyer est donc normalement obtenu par la formule suivante : dernier indice* connu à la date du renouvellement --------------------------------------------------------------------- x loyer initial indice* de début de bail (année – 9) * indice ICC ou ILC En cas de contestation du nouveau loyer, il appartient à la partie la plus diligente de saisir la Commission départementale de conciliation siégeant en Préfecture (50 avenue Daumesnil - 75012 PARIS) en vue d'une fixation amiable du prix. Si cette procédure échoue, le litige sera porté devant le président du Tribunal de grande instance. Concernant les charges accessoires au loyer, le bailleur et le locataire déterminent, d’un commun accord, leur nature (charges de copropriétés - eau, gaz, électricité, chauffage, etc - et taxes locatives - contribution sur les revenus locatifs (CRL) ou TVA,) et leurs répartitions. Ces charges sont normalement calculées en fonction du coût réel. On admet, cependant, leur évaluation à un pourcentage du loyer. Les modalités de règlement du prix sont librement définies entre les parties. Toutefois, il est généralement admis que le locataire paie des provisions sur charges en même temps que son loyer, trimestriellement ou mensuellement. Elles doivent être régularisées chaque année.
La sous-location d’un local avec bail commercial
Sachez que la sous-location est strictement interdite dans le cadre d’un bail 3/6/9, sauf autorisation expresse du bailleur. La location-gérance, à savoir la cession d’une partie du fonds de commerce à un “gérant”, est, en revanche, autorisée, sauf clause contraire dans le contrat de location.
Je souhaite céder mon bail 3-6-9, comment faire ?
Notez que céder un bail revient à transmettre à un tiers, nommé cessionnaire, tous les droits et obligations tenus de ce bail, et ce à titre onéreux ou gratuit. Plusieurs possibilités s’offrent alors à celui qui souhaite céder son bail. La cession du bail avec cession du fond de commerce : Dans la mesure où le cessionnaire reprend véritablement l’activité, avec le stock et la clientèle, le bailleur ne peut s’opposer à une telle cession, selon le décret du 30 septembre 1953, le bail ne peut qu’inclure quelques causes restrictives, comme soumettre l'acheteur à l’agrément du bailleur, imposer certaines formalités lors de la cession, ou encore établir une garantie solidaire entre l'ancien et le nouveau locataire. La cession du bail sans cession du fond de commerce : La cession du seul droit au bail 3.6.9 n'est pas protégée par le décret du 30 septembre 1953. Cette possibilité de céder le seul droit au bail doit être expressément autorisée par le bailleur, celui-ci pouvant l'interdire. Les seuls cas où il ne peut s’y opposer sont le départ à la retraite et l’invalidité (voir paragraphe suivant). S'il autorise la vente du seul droit au bail, le propriétaire n’est pas obligé de garder les mêmes conditions financières pour le nouveau locataire, que ce soit en termes de loyer ou de charges. Il peut demander l'augmentation du loyer applicable dès la cession du bail ou à compter de la révision triennale suivante ou du renouvellement du bail. Il peut également demander le paiement d'une indemnité forfaitaire appelée indemnité de changement de commerce. Elle peut s'élever à plusieurs années de loyer.
Je pars à la retraite ou je suis en situation d’invalidité, comment céder mon bail ?
Le locataire ayant demandé à bénéficier de ses droits à la retraite ou percevant une pension d'invalidité se voit faciliter la cession de son bail 3/6/9 grâce à une procédure simplifiée de despécialisation plénière c’est-à-dire de changement total d'activité. Il pourra céder son bail pour toute autre activité que celle qu'il exerce actuellement, dans la mesure où cette nouvelle activité respecte les dispositions du local et la procédure légale. Les locataires pouvant bénéficier de cette disposition sont : - le chef d'entreprise individuelle, - l'associé unique d'une entreprise unipersonnelle à responsabilité limitée (EURL), - le gérant majoritaire depuis au moins 2 ans d'une société à responsabilité limitée (SARL) lorsque celle-ci est titulaire du bail. La procédure légale est la suivante : lorsque le locataire a trouvé un acquéreur et signé avec ce dernier un accord préalable, il doit avertir son propriétaire par acte d'huissier de son intention de céder son bail en mentionnant la nouvelle activité envisagée et le prix de cession convenu. Le bailleur dispose alors d'un délai de réponse de deux mois, à réception du courrier. Peuvent alors se présenter trois cas de figures : 1) le propriétaire ne répond pas, on considère alors qu’il accepte la cession 2) le propriétaire exerce son droit de préemption, c'est-à-dire qu'il rachète le bail aux mêmes conditions que l'accord passé entre le locataire et l'acheteur. Il est donc nécessaire qu'une clause de condition suspensive précisant le droit de préemption du propriétaire figure dans le compromis de vente 3) le propriétaire saisit le Tribunal de grande instance car il estime que l'activité nouvelle s'avère incompatible avec la destination du local. Il y a alors procès. Si le propriétaire fait indûment obstacle à la cession, l'artisan peut alors intenter une action en justice contre lui pour refus injustifié Si la cession du bail aboutit, et si l'échéance du bail 3.6.9 intervient plus de trois ans après la vente, le nouveau locataire bénéficiera alors de la propriété commerciale et du droit au renouvellement. En revanche, si l'échéance du bail intervient moins de trois ans après la vente, il est alors nécessaire d'obtenir l'engagement du propriétaire, dans l'acte de cession du bail, de renouveler le bail à ladite échéance.
Enregistrement, publicité et déclaration de la cession du bail
L'acte de cession du fonds de commerce ou du seul droit au bail doit être enregistré auprès des services fiscaux dans le délai d'un mois suivant la signature de l'acte. L'acquéreur s’acquitte alors les droits de mutation requis. Toutefois, lorsqu'il s'agit d'une cession du fonds de commerce, compte tenu des formalités de publicité obligatoire, à savoir la publication d'un avis dans un journal d'annonces légales, le délai utile n’est plus que de deux semaines, soit quinze jours, puisque cette publicité est nécessairement faite dans la quinzaine de la date de l'acte et qu'elle est précédée de l'enregistrement. De plus, dans les quinze jours de cette première publication, il doit être procédé à une publication au BODACC (Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales) par le greffier du Tribunal de commerce. A compter de la première publication, le vendeur dispose d'un délai de soixante jours pour déclarer la vente et ses bénéfices aux impôts. Le montant devra rester sous séquestre jusqu'à l'expiration des délais d'opposition (trois mois et douze jours minimum à cinq mois et quinze jours maximum). Sources : Article L 145-1 et suivants du code du commerce
