Le bail professionnel :
C’est un contrat de location portant sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une profession libérale. Le bail professionnel concerne les professions libérales. (médecins, chirurgiens, sages-femmes, pédicures…).
Le bail professionnel n’est pas un bail d’habitation, mais on peut distinguer deux hypothèses :
Le bail mixte :
Le professionnel exerce dans une partie de son logement, le bail sert donc à la fois à usage d’habitation et professionnel.
Le bail exclusivement professionnel :
Le local sert uniquement à travailler pour ceux qui ont besoin de plus d’espace.
Cette distinction est très importante car elle détermine la législation applicable.
Que ce soit un bail exclusivement professionnel ou un bail mixte, le futur occupant est dans l’obligation d’informer le propriétaire de la destination qu’il entend donner aux locaux. La durée du contrat initial impose une durée au moins égale à 6 ans. Le dépôt de garantie est en principe égal à trois mois de loyers hors charges.
En ce qui concerne les charges, le contrat de bail définit le plus souvent les charges qui doivent être supportées par le preneur. Le locataire a le droit de céder et de sous louer les locaux sauf si la clause l’interdit. Pour mettre fin au bail, il faut donner congé à l’arrivée du terme. A défaut le bail est reconduit pour une durée au moins égale à six ans.
A la différence des autres réglementations en matière de locations, le congé n’a pas à être motivé. En cour de bail le congé peut être donné par le locataire.
Au niveau de la fiscalité, le bailleur doit déclarer les revenus qu’il tire de la location des locaux à usage professionnel dans la catégorie des revenus fonciers. Le preneur peut déduire le montant des loyers de ses revenus professionnels, imposés dans la catégorie des bénéfices non commerciaux. De plus, le loyer d’un bail professionnel est soumis aux différentes taxes, TVA, taxe foncière et taxe annuelle.
Le bail commercial :
Un bail commercial porte obligatoirement sur des locaux à usage commercial ou artisanal. Les locataires signataires d’un bail commercial sont donc les commerçants, chefs d’entreprise, artisans. Donc le statut du bail commercial ne peut s’appliquer à un locataire non commerçant même si le local a lui même un caractère commercial. Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de neuf ans. Mais une durée supérieure peut être décidée par les parties.
En ce qui concerne la résiliation, le bailleur ne peut pas donner congé avant l’expiration du bail. Toutefois dans des conditions très limitatives le propriétaires peut donner congé au bout de trois ans moyennât une indemnité d’éviction ou en proposant au locataire un local de remplacement. Le locataire peut, lui, résilier le bail tous les trois ans avec un préavis de 6 mois. Quand au dépôt de garantie ne il ne doit pas dépasser deux termes de loyer (lorsque le loyer est payable par trimestre deux termes correspond à six mois de loyer, et pour un paiement mensuel cela correspond à deux mois de loyer)
Les charges pour le locataire pour les baux commerciaux sont : les dépenses locatives, les charges de copropriété et les droits et taxes locatives. Ensuite le contrat stipulera si le propriétaire met d’autres taxes à la charge du locataire. A la fin du bail, le bailleur peut soit proposer le renouvellement au locataire soit le lieu refuser. Mais dans ce cas là il sera tenu de lui verser une indemnité d’éviction.
En revanche pour pouvoir prétendre au renouvellement le locataire doit remplir certaines conditions : être titulaire du bail et propriétaire du fond, il doit avoir exploité le fond au moins pendant les trois dernières années précédent l’expiration du contrat et doit être inscrit au registre du commerce. Il faut savoir que sans inscription la protection résultant du statut des baux commerciaux ne s’applique pas. Dans ce cas là, le locataire n’a pas droit au renouvellement de son bail ni à aucune indemnité.
