Le bail commercial représente un accord juridique entre deux parties distinctes, le bailleur et le locataire. Au-delà de la distinction pure, cet accord les lie pour une durée de 9 ans minimum, avec renouvellement possible. Le locataire a la possibilité triennale de sortie de ce bail pour des raisons économiques et financières ou bien juridiques.
Ainsi, lorsqu’il est établi, le bail ne peut être généralement modifié dans les semaines suivant sa signature. En revanche, une modification peut être envisagée à l’échéance du bail ou bien même à tout moment si les deux parties trouvent un accord à l’amiable.
Souvent les demandes de renégociation viennent de la part des locataires, tentant de faire baisser le montant de leur loyer ou de certaines charges.
En revanche, la demande peut également émaner du propriétaire, pour des réclamations en bonne et due forme à l’encontre du locataire.
Existe également ce qui est appelé le mécanisme de révision triennale, qui consiste en une demande de révision du loyer de la part du bailleur et du locataire à raison de tous les trois ans (en cours de bail), révision qui doit absolument être établie par un huissier de justice. N’oublions pas de noter que cette révision ne peut être valide que sous certaines conditions et en référence à l’objet juridique. Toutefois, si les deux parties ne trouvent pas d’accord, le juge des loyers du Tribunal de Grande Instance doit (et peut) être saisi par la partie à l’initiative de la demande de révision.
Comme mentionné ci-dessus, la demande de renégociation peut émaner du locataire, mais également du bailleur. A ce titre, dans le cadre d’une modification ou de révision de loyer en fin de bail, ce dernier a l’obligation de fournir au locataire un congé assigné d’une proposition de renouvellement de bail sous contrôle huissier, cette dernière devant être proposée six mois à l’avance avant la fin du bail. En revanche, si les parties ne parviennent à un accord, quand bien même un recours à la justice aurait été demandé, une révision du loyer est tout de même envisageable grâce au déplafonnement du loyer, si et seulement si la prorogation du bail dépasse le nombre de douze années.
C’est pourquoi il est très important de bien négocier son bail commercial, car il s’agit d’une part d’un engagement sur le long terme dont les parties ne peuvent se soustraire, et d’autre part dans la mesure où il (le bail commercial) permet de connaître les droits des différentes parties en cas de doute.
Ainsi, avant tout accord réalisé ou en instance d’être modifié, il est conseillé de procéder aux vérifications de base (l’état du local (bureau), le montant du loyer, l’utilisation autorisée, les garanties éventuelles demandées, la durée et les options de renouvellement), aux vérifications des différentes clauses du bail pour garder le maximum de contrôle des modalités, ainsi que les vérifications annexes (titres de propriété, les restrictions légales) et les signatures.
