La cession de bail, communément appelée cession au droit de bail respecte certaines règles et codes juridiques très particuliers.
Possibilité de céder le bail
Contenant des clauses pouvant avoir une incidence notable sur son éventuelle cession, le bail doit être scruté de fond en comble par le locataire pour trouver les éléments relatifs à la cession. Ces clauses ayant un certain impact sur la cession sont nombreuses. Nous pouvons nous attarder et en citer quelques unes :
- L’interdiction de céder le bail en dehors de la vente du fonds de
- Pour toute activité autre que celles mentionnées dans le bail, il faut l’accord du propriétaire, ouvrir le bail et ensuite déspécialiser pour pouvoir céder le bail (éventuellement pour un autre commerce…)
- Une autorisation préalable et obligatoire à l’initiative du propriétaire: le contrat peut préciser que le bailleur doit autoriser la cession.
- Un acte de cession rédigé en bonne et due forme: le bail peut en effet imposer que l'acte de cession soit rédigé par un notaire ou un huissier de justice
A noter également, l'article L. 145-16 du Code de commerce qui garantit aux commerçants le droit de céder leur bail commercial en même temps que leur fonds de commerce.
Signature du contrat de cession
Même si le Code de commerce ne prévoit aucune condition formelle relative à la cession du droit au bail, il est conseillé de formaliser cette cession par un accord bilatéral (mettant ainsi les deux parties en jeu) qui donnera lieu à une formalisation des conditions de cessions du bail et des éléments la constituant, tout en sachant que les parties ont la possibilité d’ajouter des clauses à la charge de l’une d’entre elles.
Formalités suite à la cession
Conformément à l'article 1690 du Code civil, la cession du droit au bail doit être signifiée par acte d'huissier au propriétaire, ou par acte notarié. Si les formalités de l'article 1690 du Code civil ne sont pas respectées, la cession n'est pas considérée comme nulle. En revanche, elle est inopposable au propriétaire. Autrement dit, il est possible que le cédant reste locataire vis-à-vis du bailleur, dans la mesure où il n’a pas mis fin au bail. Ainsi, le cédant se trouve dans l’obligation de se conformer aux termes du bail, l’obligeant notamment à continuer de s’acquitter des montants de loyers.(il reste tenu aux obligations liées au bail et, notamment, au paiement des loyers).
Concernant l’enregistrement de l'acte de cession, il est important de noter qu’il doit s’effectuer dans un délai d'un mois, auprès de la recette des impôts du lieu de situation du local loué. De plus, les droits d'enregistrement sont considérés comme étant à la charge de l'acquéreur si aucune mention contraire n’est spécifiée dans l’acte d’enregistrement.
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Article 1690, créé par Loi 1804-03-06 promulguée le 16 mars 1804, le cessionnaire n'est saisi à l'égard des tiers que par la signification du transport faite au débiteur. Néanmoins, le cessionnaire peut être également saisi par l'acceptation du transport faite par le débiteur dans un acte authentique
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Article L145-16
Modifié par LOI n°2012-387 du 22 mars 2012 - art. 16
Sont également nulles, quelle qu'en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu'il tient du présent chapitre à l'acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise.
En cas de fusion de sociétés ou d'apport d'une partie de l'actif d'une société réalisé dans les conditions prévues aux articles L. 236-6-1, L. 236-22 et L. 236-24, la société issue de la fusion ou la société bénéficiaire de l'apport est, nonobstant toute stipulation contraire, substituée à celle au profit de laquelle le bail était consenti dans tous les droits et obligations découlant de ce bail.
En cas de cession, de fusion ou d'apport, si l'obligation de garantie ne peut plus être assurée dans les termes de la convention, le tribunal peut y substituer toutes garanties qu'il juge suffisantes.
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