Le bail dérogatoire, également appelé bail à courte durée ou bail précaire, est prévu par l’article L.145-5 du Code de commerce : « Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à deux ans. Si, à l'expiration de cette durée, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre. Il en est de même, à l'expiration de cette durée, en cas de renouvellement exprès du bail ou de conclusion, entre les mêmes parties, d'un nouveau bail pour le même local. Les dispositions des deux alinéas précédents ne sont pas applicables s'il s'agit d'une location à caractère saisonnier. »
Le bail dérogatoire permet de déroger au statut des baux commerciaux. Ce bail, qui ne peut être qu’un bail initial, doit être accepté par le propriétaire et le locataire. Plusieurs conditions doivent être réunies afin que le régime des baux dérogatoires puisse être applicable. D’abord, le contrat doit être conclu lors de l’entrée en jouissance du preneur. Le statut est applicable quand bien même le bail résulte d’un simple accord verbal. De plus, sa durée est librement fixée tant qu’elle n’excède pas deux ans. Il cesse de plein droit à l’expiration du terme fixé. Cependant, si le locataire reste et est laissé en possession, il se forme automatiquement un noubeau bail soumis au statut des baux commerciaux.
